By Por El San Antonio Board of Realtors
Con el desempleo aumentando
a niveles históricos, muchos resi- dentes del Condado de Bexar están preocupados por su capacidad de pagar el alquiler y por las conse- cuencias de no pagar.
Estas preocupaciones no han pasado desapercibidas ya que la ciudad y el condado han ofrecido recursos rápidamente para ayudar. Hasta la fecha, más de 10,000 familias han solicitado apoyo para cumplir con el alquiler o la hipo- teca a Programa de Asistencia de Vivienda de Emergencia Medida de través del y la Asistencia de Alquiler Temporal del Condado de Bexar (TRAM) . La ciudad también aprobó recientemente unos $28 millones en fondos adicionales para asistencia de alquiler e hipoteca a través del Plan de Recuperación y Restauración para la actual pan- demia de COVID-19.
Mientras que muchos ciudada- nos han recibido asesoramiento y asistencia financiera, otros todavía se encuentran buscando ayuda o enfrentando nuevas dificultades financieras. Nosotros estamos contigo.
Evaluamos algunas de las pre- guntas más comunes recibidas sobre las moratorias de desalojos y ejecuciones hipotecarias debido a la pandemia. Nuestros expertos nos presentan su opinion:
P: Soy un inquilino. ¿Puedo ser desalojado por no pagar el alquiler durante este tiempo? R: Depende de muchos factores. Según la Ley CARES, el gobierno federal imple- mentó una moratoria de 120 días sobre los desalojos de cualquier propiedad residencial que reciba fondos federales para vivienda, tenga un préstamo hipotecario re- spaldado por el gobierno federal o sea vivienda pública o vivienda de ingresos mixtos. Para obtener una lista completa de las propiedades cubiertas por la Ley CARES, haga clic aquí.
Una vez que la prohibición cadu- que el 25 de julio, los propietarios deben notificar a los inquilinos 30 días antes del desalojo, de acuerdo con la ley. Los propietarios de propiedades cubiertas por la Ley CARES tienen prohibido iniciar procedimientos de desalojo o co- brar tarifas, multas u otros cargos contra un inquilino por la falta de pago del alquiler hasta el 25 de agosto del 2020.
En San Antonio, al menos 130,200 de las 257,300 unidades de alquiler de la ciudad se encuentran en propiedades cubiertas por pro- tecciones bajo la Ley CARES, de acuerdo con la Coalición Nacional de Vivienda de Bajos Ingresos. Sin embargo, este número solo incluye propiedades multifamiliares con cinco o más unidades. Actual- mente no hay herramientas de búsqueda que incluyan propiedades
de alquiler de una a cuatro unidades respaldadas por Fannie Mae o Freddie Mac. Es probable que haya muchas viviendas cubiertas por la ley federal como esas para familias individuales, dúplex o triplex y hasta unidades de cuatro. Para los inquilinos que no están cubiertos por la Ley CARES, los tribunales de Justicia de Paz del Condado de Bexar suspendieron todos los procedimientos y plazos para los desalojos residenciales hasta el 22 de junio, excepto en circunstan- cias en las que el inquilino o los miembros o invitados del hogar del inquilino representan una amenaza inminente de actividad criminal o de daño físico al propietario, a los empleados del propietario u otros inquilinos.
Mientras la moratoria esté vi- gente, a los inquilinos se les puede emitir un aviso para desocupar por falta de pago de la renta. Por lo tan- to, es importante que se comunique con su arrendador lo antes posible para llegar a un acuerdo sobre el pago de la renta. este diagrama Si es objeto de un desalojo, utilice de flujo para determinar cuáles son sus protecciones y recursos durante este tiempo.
P: Soy dueño de una propiedad.
¿Puedo ser desalojado por no pagar mi hipoteca durante este tiempo? R: En el 26 de marzo la Admin- istración Federal de Vivienda implementó una moratoria de 60 días sobre ejecuciones hipotecarias para hipotecas respaldadas por el gobierno federal, que son las que provienen de Fannie Mae, Freddie Mac, HUD, FHA y USDA. Puede solicitar una tolerancia de hasta 60 días con la opción de extender 120 días adicionales. Si su préstamo es propiedad de Fannie Mae o Freddie Mac, es posible que pueda retrasar temporalmente sus pagos mensu- ales de la hipoteca sin incurrir en cargos por mora mientras que las ejecuciones hipotecarias y otros procedimientos legales quedarán pendientes. Tampoco está obligado a pagar los adeudos atrasados en una suma total. Si tiene problemas para pagar su hipoteca debido a la crisis de COVID-19, comuníquese con la empresa hipotecaria lo antes posible para analizar sus opciones. P: ¿Cómo puedo determinar si mi casa está cubierta por la moratoria
federal?
R: La ciudad de San Antonio ha creado una nueva herramienta en línea para que los inquilinos determinen si viven en propiedades cubiertas por la moratoria de la Ley CARES.
aquí El sitio se puede encontrar . Por otra parte, la Asociación Federal de Hipotecas Nacionales (Fannie Mae) y la Corporación Federal de Hipotecas de Préstamos para Viviendas (Freddie Mac) establecieron una base para buscar información de recursos para in- quilinos de propiedades con hipo- tecas federales cubiertas por la Ley
CARES: Fannie Mae buscador de recursos – para el inquilino Freddie Mac buscador de recursos – para el inquilino
P: Para un inquilino en una propiedad cubierta, ¿se le exige al inquilino que presente alguna prueba de dificultades financieras debido a COVID-19 para que se aplique la moratoria temporal de los desalojos? R: No La moratoria sigue hasta el 24 de julio del 2020 y no require de condiciones sobre la presentación de desalojos por falta de pago del alquiler u otros montos adeudados en virtud de ar- rendamiento, incluyendo aquellas dificultades financieras debido a la pandemia. Por el contrario, la moratoria se aplica en función de las características de la propiedad.
P: ¿La Ley CARES se aplica a los desalojos que no se basan en la falta de pago del alquiler u otros montos adeudados en virtud del contrato de arrendamiento? R: No La moratoria temporal de las solicitudes de desalojo conforme a la Ley CARES solo afecta a los desalojos basados en la falta de pago del alquiler u otros montos adeudados en virtud del contrato de arrendamiento. Por ejemplo, si un inquilino tiene una mascota que no está autorizada bajo el contrato de arrendamiento, la Ley CARES no le prohíbe al propietario que presente un desalojo sobre esa base en algún momento.
Sin embargo, la Corte Suprema de Texas ahora requiere que el ar- rendador presente una declaración jurada de que la propiedad no está sujeta a la moratoria de los desalojos impuestos por la Ley CARES para los procedimientos de desalojo presentados desde el 27 de marzo hasta el 25 de julio del 2020. No está claro en este momento, cómo los tribunales manejarán una petición de desalojo basada en razones que no están asociadas con la falta de pago de tarifas si la petición incluye una declaración jurada de que la propiedad está sujeta a la Ley CARES.
Además, algunos gobiernos locales han tomado medidas para limitar los desalojos que van más allá de las medidas tomadas por la Ley CARES y la Corte Suprema de Texas. Por lo tanto, si bien la Ley CARES no puede prohibir que un propietario presente un desalojo en particular, el desalojo puede quedar en espera o restringido por otra autoridad legal.
P: ¿Se perdona el alquiler que se acumula durante la moratoria de desalojo? R: No
La moratoria le prohíbe a los proveedores de vivienda iniciar procedimientos de desalojo o cobrar tarifas por pago atrasado o falta de pago, pero no perdona el alquiler que se adeuda durante ese período. La guía publicada recientemente por HUD confirma que las rentas de los inquilinos aún deben pagarse durante la moratoria
de desalojo. Eso significa que, al menos en teoría, el monto total de la renta acumulada pero no pagada se acumula como adeudo al final de la moratoria. Si un inquilino no paga el alquiler por completo a tiempo durante la moratoria de desalojo, el inquilino no cumple con sus obligaciones de arrendamiento y el propietario puede comenzar los procedimientos de desalojo cuando finalice la moratoria.
Por supuesto, el propietario debe considerar cualquier moratoria de desalojo estatal o local que aún pueda estar vigente después del 24 de julio (más sobre eso a con- tinuación). El propietario también puede negociar otros términos de pago. Los términos negociados pueden ser un camino hacia una recuperación mayor y menos severa de los pagos de renta perdidos.
P: Tengo problemas para pagar el alquiler o la hipoteca. ¿Qué ayuda local está disponible? Programa de Asistencia de R: La ciudad de San Antonio ha establecido el Vivienda de Emergencia para ayudar a las familias a pagar el alquiler, la hipoteca, los servicios públicos y las facturas de Internet primero para pagarle directamente al propietario, la institución finan- ciera, el proveedor de Internet y el proveedor de servicios públicos. También ofrece asistencia para comprar comestibles, gas y medi- camentos mientras que enfrentan a la pandemia de COVID-19.
Para aplicar, debes: – Ser residen- te de San Antonio – Proporcionar prueba de dificultades financieras que le impidan pagar el alquiler, la hipoteca o los servicios públicos. – Tener un ingreso igual o inferior a
$72,000 al año
– Ser el principal arrendatario o titular de la hipoteca en una unidad multifamiliar, casa móvil o casa de una familia dentro de los límites de la ciudad de San Antonio
Para ser pagados por la ciu- dad, los propietarios deben estar registrados como vendedores de la ciudad. Los propietarios deben completar un formulario de infor- mación de alquiler y W-9 y enviar los formularios por correo elec- trónico a vendors@sanantonio.gov. Para las propiedades ubicadas fuera de los límites de la ciudad, el Condado de Medida de Asistencia de Alquiler Temporal (TRAM) del Bexar ha establecido la Condado de Bexar diseñada para proporcionar asistencia similar. aquí Para obtener una lista completa de los recursos
de vivienda, visite .
P: ¿Qué sucede si no tengo un préstamo de la FHA o uno respalda- do por Fannie Mae y Freddie Mac? R: Si tiene un préstamo hipotecario que no está respaldado por una de las agencias federales cubiertas por la Ley CARES, comuníquese con su administrador de préstamos. Puede encontrar el nombre de su administrador en Mortgage su estado de cuenta de la hipoteca o
buscando en el sitio de Electronic Registration Systems (MERS) .
Tenga preparadas las preguntas que desee hacer, tenga listo su número de cuenta y consulte su sitio de Internet antes de llamar para ver si hay una lista de información que pueda necesitar o si puede solicitar en línea. Por ejemplo: – ¿Qué opcio- nes están disponibles para ayudar a reducir o suspender temporalmente los pagos? – ¿Hay indulgencia, modificación de préstamo u otras opciones aplicables a mi situación?
- ¿Puede renunciar a los recargos en mi cuenta hipotecaria?
Su administrador debe ayudarlo a identificar alternativas que puedan estar disponibles para usted dadas las circunstancias específicas. Una vez que pueda obtener la indulgen- cia u otra opción de alivio hipote- cario, solicite a su administrador que proporcione documentación escrita que confirme los detalles de su acuerdo de indulgencia y que tenga claro cuáles son los términos.
P: ¿Qué hago si recibo algún tipo de alivio hipotecario?
R: Hay varias cosas que debe hacer para continuar protegién- dose mientras está en el período de indulgencia de la Ley CARES o trabajando bajo otra opción de alivio hipotecario.
Mantenga a mano la documen- tación escrita y asegúrese de tener esta documentación disponible en caso de que haya algún error en sus estados de cuenta mensuales de la hipoteca para garantizar que su es- tado de cuenta refleje la asistencia ofrecida. Preste atención a su estado de cuenta mensual de la hipoteca. Continúe monitoreando sus estados de cuenta mensuales de la hipoteca para prevenir errores.
Detenga los pagos automáticos de su hipoteca. Si está deduciendo automáticamente el pago de su hipoteca de su cuenta bancaria, asegúrese de hacer los ajustes necesarios para evitar cualquier tarifa o cargo. Vigile su crédito y verifique sus informes de crédito para asegurarse de que no haya errores. Si deja de hacer pagos hipotecarios sin un acuerdo de in- dulgencia, el administrador tendrá que informarle a las compañías de informes de crédito lo cual puede resultar con un impacto negativo en su historial crediticio.
El San Antonio Board of RE- ALTORS® (SABOR) es la aso- ciación profesional de comercio más grande de San Antonio que representa a más de 12,000 miem- bros de REALTOR®. La membre- sía de SABOR presta servicios a nueve condados, incluidos Bexar, Atascosa, Frio, Karnes, Kendall, LaSalle, McMullen, Medina y Wilson. SABOR es una de las 1,200 asociaciones locales y 54 orga- nizaciones estatales y territoriales de REALTORS® en todo el país que le permanecen a la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR).
